سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواده: راهنمای نهایی

|ویرایش شده توسط جاناتان کاستلو

|بررسی شده توسط مریل

در بعضی از مواقع ، می خواهید سرمایه گذاری چند خانواده ای را به نمونه کارها خود اضافه کنید. دلیل این امر ساده است: سرمایه گذاری در خواص چند خانواده به شما امکان می دهد تا ضمن کاهش نرخ خالی ، درآمد خود را افزایش دهید.

با توجه به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، هیچ سوالی وجود ندارد که خانه های یک خانواده نشان دهنده سهم شیر از تمرکز شما باشد. یادگیری به دست آوردن ، نوسازی ، فروش و حتی ایجاد درآمد مکرر درآمدهای اجاره ای یک روش خارق العاده برای یادگیری اصول تجارت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است.

[می خواهید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید اما مطمئن نیستید از کجا شروع کنید؟دوره جدید سرمایه گذاری در املاک و مستغلات آنلاین ما سالها از منحنی یادگیری شما طول می کشد و به شما اطمینان می دهد تا سرمایه گذاری های ایمن تر و سودآورتر در املاک و مستغلات را انجام دهید.]

یک خاصیت چند خانواده چیست؟

یک ملک چند خانواده هر دارایی مسکونی است که حاوی بیش از یک واحد مسکن است. دوبلکس ها ، شهرهای ، مجتمع های آپارتمانی و آپارتمان ها نمونه های متداول خواص چند خانواده هستند. هر نوع ملکی که می توانید به آن فکر کنید شامل چندین واحد در همان ملک است ، حتی اگر مالک در آنجا زندگی کند. به عنوان مثال ، اگر در نیمی از دوبلکس و دوست خود از طرف دیگر زندگی می کنید ، هر دو در یک ملک چند خانواده زندگی می کنید.

سرمایه گذاران جدید می توانند فرصت های سرمایه گذاری خوبی را با خواص چند خانواده پیدا کنند. برخی از خانواده ها تصمیم می گیرند که در یکی از واحدهای چند خانواده خود زندگی کنند ، که به عنوان خواص دارای اشغال مالک شناخته می شوند. به هر روشی که برای سرمایه گذاری در یک ملک چند خانواده انتخاب کنید ، این سرمایه گذاری می تواند ابزاری بزرگ برای ساخت ثروت باشد.

3 نکته برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواده

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواده در مقایسه با ساخت یک نمونه کارها از خواص تک خانواده ، یک تجربه منحصر به فرد خواهد بود. این نکات را قبل از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواده در ذهن داشته باشید:

جریان نقدی خود را محاسبه کنید

نرخ کلاه خود را مشخص کنید

1. 50 ٪ خود را پیدا کنید

بهترین راه برای اسکن از طریق معاملات بالقوه ، خرد کردن اعداد و تعیین (تقریباً) چقدر یک ویژگی خاص چند خانواده می تواند شما را به عنوان یک مالک تبدیل کند. تفاوت بین درآمد مورد انتظار (پرداخت اجاره ، هزینه های ذخیره سازی ، هزینه پارکینگ) و هزینه ها (تعمیرات ، تعمیر و نگهداری و غیره) را محاسبه کنید

اگر به اطلاعات مربوط به محلات محله دسترسی ندارید ، می توانید از قانون 50 ٪ استفاده کنید. درآمد مورد انتظار را بگیرید و آن را نصف کنید. سپس این شماره هزینه تخمین زده شده شما می شود. تفاوت بین درآمد ماهانه تخمین زده شده شما و هزینه تخمین زده شده ماهانه درآمد خالص عملیاتی شما (NOI) است.

2. جریان نقدی خود را محاسبه کنید

پرداخت وام مسکن تخمین زده می شود در این مرحله بعدی با محاسبه جریان تخمین زده شده ماهانه پول در این مرحله ، در این معادله قرار می گیرد. با کم کردن وام ماهانه از NOI ملک ، چقدر پول را در کیف پول خود قرار دهید. این محاسبه برآورد جریان نقدی شما را در اختیار شما قرار می دهد. همچنین به شما کمک می کند تا تعیین کنید که آیا این سرمایه گذاری ارزشمند خواهد بود یا خیر.

3. نرخ کلاه خود را مشخص کنید

سومین محاسبه مهم برای به خاطر سپردن نرخ سرمایه یا نرخ کلاه به مدت کوتاه است که نشان می دهد چقدر سریع بازده سرمایه گذاری خود را دریافت خواهید کرد. مهم است که دو چیز را به خاطر بسپارید. اول ، نرخ کلاه برای یک سرمایه گذاری "ایمن" ، مانند گواهی سپرده (CD) ، معمولاً بین 1-2 ٪ است. دوم ، این نرخ کلاه که می خواهید محاسبه کنید ، عوامل زیادی را به خود اختصاص نمی دهد. شما همچنین باید افزایش ارزش ملک ، افزایش ماهانه NOI یا معافیت های مالیاتی را برای صاحبان املاک چند خانواده در نظر بگیرید.

برای محاسبه نرخ کلاه ، NOI ماهانه خود را بگیرید و آن را با 12 ضرب کنید تا شماره سالانه دریافت کنید. سپس ، این شماره را بر اساس ارزش فعلی بازار ملک تقسیم کنید. نکته اصلی برای درک در مورد نرخ کلاه این است که بالاتر همیشه بهتر نیست. نرخ کلاه بالاتر به طور کلی حاکی از ریسک بالاتر و بازده بالاتر است. در حالی که نرخ درپوش پایین تر ، برعکس ، نشان دهنده ریسک پایین تر و بازده پایین تر است.

یک قانون خوب ، شلیک برای نرخ درپوش در محدوده 5 ٪ -10 ٪ است. هر چیزی پایین تر ، و سرمایه گذاری ممکن است عملکرد کافی نداشته باشد. هر چیز بالاتر ، و شما می خواهید مطمئن باشید که تمام خطرات مرتبط با سرمایه گذاری را درک کرده اید.

هنگام سرمایه گذاری در خواص چند خانواده ای به دنبال چه چیزی باشید

خرید پنجره گاه به گاه برای املاک و مستغلات یک بعد از ظهر یکشنبه خوب است ، اما سرمایه گذاری چند خانواده ای بسیار بیشتر از مرور خانه باز محلی شما نیاز دارد. سرمایه گذاران باید دقت خود را انجام دهند. این شامل یافتن یک ملک زیر ارزش بازار و شروع تلاش برای تجزیه و تحلیل و ارزیابی حساسیت مالی آن خواهد بود.

همراه با عجله واقعی در یافتن املاک به اصطلاح ، ترکیبی از چیزها برای اطمینان از معامله با کیفیت املاک و مستغلات طول می کشد. در بیشتر موارد ، جستجو با یافتن یک خاصیت بالقوه آغاز می شود. سپس ، قیمت های خرید ، هزینه های کوتاه و طولانی و تخمین های اجاره را مقایسه کنید. در حالی که این امر به طور کلی پیش بینی می کند رقم بالگرد از آنچه سرمایه گذاران می توانند انتظار داشته باشند ، این وظیفه آنهاست که به دقت خود ادامه دهند و این شماره ها را برای اطمینان از موفقیت اصلاح کنند. از آنجا که سرمایه گذاری در خواص چند خانواده ای نیاز به توجه بیشتر نسبت به سایر معاملات املاک و مستغلات دارد ، اولین نگرانی یک سرمایه گذار همیشه باید روی تعداد باشد. این ارقام مالی نه تنها ارزش واقعی یک دارایی سرمایه گذاری را در معرض دید خود قرار می دهد بلکه خط اصلی آن را نشان می دهد. علاوه بر اعداد ، گزیده ای از عوامل اساسی وجود دارد که می تواند بر سرمایه گذاری چند خانواده تأثیر بگذارد.

برای کسانی که به دنبال سرمایه گذاری در یک معامله سرمایه گذاری چند خانواده هستند ، جستجو با لیست چک زیر آغاز می شود:

موقعیت

مکان برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات از اهمیت بالایی برخوردار است ، حتی بیشتر هنگام سرمایه گذاری در خواص چند خانواده. با وجود مستاجران بیشتر ، هر واحد نیاز به درخواست اجاره دهنده دارد. این مکان به طور کلی معیارهای مطلوب است. سرمایه گذاران باید به دنبال مناطقی با رشد بالا و با بازده بالا باشند که در هنگام سرمایه گذاری در خواص چند خانواده ، املاک و مستغلات با تقاضای زیاد و محله های دارای کیفیت بالا باشد.

تعداد کل واحدها

مرحله بعدی ارزیابی ملک به عنوان یک کل است. سرمایه گذاران باید تعداد واحدهای موجود در این ملک را از جمله تعداد اتاق های هر واحد در نظر بگیرند. سرمایه گذاران مبتدی باید جستجوی املاک و مستغلات خود را با محوریت سه نوع خاصیت چند خانواده آغاز کنند. این موارد شامل دوبلکس (دو واحد) ، سه گانه (سه واحد) و چهار قطعه (چهار واحد) است. این خصوصیات با کمترین ریسک برای سرمایه گذاران مبتدی ، صعود ترین را ارائه می دهند و به طور کلی مقرون به صرفه تر هستند.

درآمد بالقوه

مرحله بعدی تعیین درآمدی است که یک ملک می تواند آن را جمع کند. سایت هایی مانند Rentetereter.com یا Craigslist منابع مفیدی برای تأیید قیمت اجاره و درآمد هستند ، اما سرمایه گذاران باید با دقت عمل کنند و همه چیز را در نظر بگیرند.

برای کسانی که به دنبال محافظه کار هستند ، قانون 50 درصدی یک توصیه کلی است. شما باید 50 درصد از درآمد یک سرمایه گذاری را صرف هزینه ها و نه وام بگیرید. اگرچه برای برخی از استراتژی ها خیلی خفیف است ، این یک قانون خوب برای سرمایه گذاران مبتدی است.

هزینه ها

هر موقعیتی هنگام تأمین اعتبار املاک و مستغلات ، به ویژه املاک چند خانواده متفاوت خواهد بود. سرمایه گذاران ممکن است در حالی که اجاره دیگری را در یک واحد زندگی می کنند ، زندگی کنند و به آنها اجازه می دهند واجد شرایط تأمین اعتبار تحت اشغال مالک باشند. به این معنی که درآمد واحد دوم به نسبت واجد شرایط وام دهنده معرفی می شود. سرمایه گذاران همچنین هنگام تامل در گزینه های تأمین مالی باید نمره اعتباری خود را در نظر بگیرند. این تعداد تا حد زیادی بر روند صلاحیت تأثیر می گذارد. به طور کلی ، وام دهندگان به سه مؤلفه نگاه می کنند: اعتبار ، نسبت بدهی به درآمد و پیش پرداخت.

فروشنده

یک سوال دیگر هنگام ارزیابی ویژگی های بالقوه چند خانواده ای وجود دارد: چه کسی مکان را می فروشد؟قیمت خرید بسته به فروشنده و انگیزه آنها می تواند بسیار متفاوت باشد. بنابراین ، سرمایه گذاران باید درک کنند که با چه کسی سر و کار دارند. دارایی های بانکی متفاوت از خواص فروش توسط مالکیت هستند. این بدان معنی است که برای پس انداز هزینه وجود دارد.

خانواده مجرد در مقابل سرمایه گذاری چند خانواده

سرمایه گذاری در خصوصیات تک خانواده در مقابل چند خانواده یک بحث بزرگ در دنیای سرمایه گذاری املاک و مستغلات است. در حالی که هر کدام چندین مزیت قانع کننده ارائه می دهند ، هر طرف یک استراتژی خروج بسیار متفاوت برای سرمایه گذاران ، از جمله سبک مدیریت و درآمد کسب شده را نشان می دهد. سرمایه گذاران ، بیمه گذاران و وام دهندگان این خصوصیات را متفاوت مشاهده می کنند. درک اطلاعات و تفریحات خاصیت های چند خانواده و یک خانواده برای موفقیت شما بسیار مهم است.

برای کسانی که در نظر دارند شیرجه و سرمایه گذاری در خواص چند خانواده یا خواص تک خانواده را در نظر بگیرند ، مهم است که بفهمید وسایل نقلیه سرمایه گذاری چه کاری را انجام می دهند. تصمیم گیری در مورد خصوصیات تک خانواده یا چند خانواده تا حد زیادی در مورد ترجیح و اهداف شخصی است. در زیر تفاوتهای عمده بین این دو سرمایه گذاری ، از جمله مزایا و معایب مختلف هر استراتژی توضیح خواهد داد. اگر به دنبال پاسخی برای بحث تک خانواده در مقابل چند خانواده هستید ، من شما را به ادامه خواندن تشویق می کنم.

مزایای سرمایه گذاری چند خانواده

یک ملک چند خانواده یا واحد چند خانه ای (MDU) ، یک ساختمان مسکونی با دو یا چند واحد در زیر یک سقف است. آنها همچنین می توانند چندین ساختمان در یک مجموعه باشند. متداول ترین نمونه ها دوبلکس ها ، خانه های شهری و برخی از انواع کاندوها هستند. هر واحد تمایل به داشتن فضای زندگی خاص خود ، آشپزخانه جداگانه و حمام دارد. یک ملک چند خانواده به طور کلی شامل داشتن ملک و زمین در یک عمل ضبط شده خواهد بود. در بعضی موارد ، می توان آن را یک یا چند حزب متعلق به آن.

در حالی که آنها کمترین نوع متداول ساختمانهای مسکونی هستند ، سرمایه گذاری در خواص چند خانواده به لطف منبع اضافی درآمد ماهانه خود ، همراه با قدردانی آهسته اما پایدار ، یک استراتژی فوق العاده مطلوب در بین سرمایه گذاران است. به عنوان یک سرمایه گذار ، مزایای داشتن یک ملک چند خانواده شامل موارد زیر است:

جریان نقدی بزرگتر: یک ملک تک خانواده یک درآمد ماهانه واحد ایجاد می کند و یک ملک چند خانواده اشکال مختلفی از درآمد ماهانه تولید می کند. جذابیت سرمایه گذاری در خواص چند خانواده به راحتی قابل مشاهده است. این سرمایه گذاری ها فرصتی نوآورانه برای تولید درآمد اضافی از یک سرمایه گذاری است. همچنین ، سرمایه گذاران ممکن است تصمیم بگیرند که در یک واحد زندگی کنند و دیگران را برای درآمد اجاره دهند. وقتی صحبت از سرمایه گذاری بازنشستگی منفعل می شود ، می توان از یک ملک چند خانواده به روش های مختلفی استفاده کرد.

کنترل بیشتر بر ارزش: هرچه یک ملک درآمد بیشتری دریافت کند ، ارزش آن بالاتر است. خصوصیات چند خانواده از واحدهای بیشتری تشکیل شده است ، این به معنای کسب چندین جریان درآمد است. بنابراین ، این سرمایه گذاری ها به طور کلی بالاتر از خانه های یک خانواده است که به فروش قابل مقایسه به عنوان اجاره بستگی دارد.

استخر بزرگتر مستاجران: یکی از مزایای اصلی سرمایه گذاری در خواص چند خانواده خطر کمتری دارد. چگونه ، شما می پرسید؟از آنجا که ، بر خلاف واحدهای تک خانواده ، در جایی که خانه در هنگام خالی بودن خانه از بین می رود ، دارایی های چند خانواده ای واحد های بی شماری دارند و کل ضرر اقتصادی را برای سرمایه گذاران کاهش می دهند.

مقیاس پذیری: سرمایه گذاری های چند خانواده ای مقیاس پذیری را نشان می دهد. این سرمایه گذاری ها به جای خرید یک ملک به طور همزمان ، امکان دستیابی به چندین ویژگی را در یک ساختمان فراهم می کند. آنها برای کسانی که به دنبال رشد سبد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود هستند و تجارت خود را به سطح بعدی می برند ، با این گزینه برای سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در عرصه کاربردهای مختلط و آپارتمان که در جاده سرمایه گذاری می کنند ، هستند.

ایده آل برای مدیریت املاک: ویژگی های تک خانواده D = به طور معمول درآمد کافی برای توجیه استخدام یک شرکت مدیریت املاک ایجاد نمی کنند. با این حال ، یک ملک چند خانواده به طور معمول درآمد کافی ایجاد می کند تا سرمایه گذاران بتوانند یک مدیر املاک را استخدام کنند تا عملیات روزانه را انجام دهند و تعمیرات مورد نیاز را انجام دهند. این می تواند یک مزیت بزرگ برای سرمایه گذاران باشد که به دنبال مشارکت کمتری در خواص اجاره خود هستند.

مزایای مالیاتی: ملک چند خانواده مزایای مالیاتی زیادی را برای سرمایه گذاران ارائه می دهد. سرمایه گذاران می توانند املاک چند خانواده خود را کاهش دهند تا بخش زیادی از درآمد اجاره ای را که هر سال از این ملک جمع می کنند جبران کنند. JM Littman ، مدیر طراحی وب آژانس های webheads نشان می دهد که "وقتی در رابطه با تفکیک هزینه مورد استفاده قرار می گیرد ، سرمایه گذاری در خواص چند خانواده ، مزیت استهلاک پاداش را فراهم می کند".

بیمه نامه های پتو: در حالی که خواص چند خانواده ای زمینه های بیشتری برای بیمه کلی دارند ، سرمایه گذاران ممکن است این سیاست ها را برای مذاکره و ایمن سازی آسانتر کنند. شرکت های بیمه در خصوصیات چند خانواده و بدهی های مرتبط با آن کاملاً آگاه هستند و به اندازه کافی تجربه می شوند تا شما را از طریق گزینه های مختلف طی کنند. با افزایش نمونه کارها شما با گذشت زمان ، شما معمولاً می توانید همه چیز را تحت یک سیاست گروه بندی کنید.

سرمایه گذاران جدید باید املاک و مستغلات چند خانواده را به عنوان یک ترکیبی بین یک خانه تک خانواده و یک کاندو مفهوم سازی کنند. هم ساختار و هم زمین متعلق به و در پرونده در یک عمل ضبط شده است. این سرمایه گذاری ها امکان تولید درآمد بیشتر از یک ملک تک خانواده را فراهم می کند. آنها برای کسانی که به دنبال رشد مشاغل خود هستند و در هنگام تولید درآمد ماهانه خطرات را جبران می کنند ، ایده آل هستند.

مزایای سرمایه گذاری مجرد خانواده

یک ملک یک خانواده ، که در غیر این صورت به عنوان یک خانه تک خانواده (SFH) گفته می شود ، به عنوان یک مسکونی مسکونی آزاد و مستقر در یک قطعه واحد و بدون دیوار مشترک تعریف می شود. بر خلاف یک خانه چند خانواده ، این خصوصیات فقط یک واحد دارند ، نه یونیسون و نه ساخته شده با نوع دیگری از ساختار. همچنین ، یک خانه یک خانواده به طور کلی شامل یک جلو و حیاط خلوت و همچنین یک گاراژ خواهد بود.

به طور سنتی برای اشغال مالک ، از خانه های تک خانواده نیز می توان به عنوان وسیله نقلیه سرمایه گذاری برای تولید درآمد ماهانه استفاده کرد. نرخ وام مسکن کم و نرخ اجاره سریع در مقایسه با خواص چند خانواده ، به ویژه برای سرمایه گذاران مبتدی ، مزایای بسیاری را ارائه می دهد. در زیر مزایای سرمایه گذاری در خواص تک خانواده ای را بررسی می کند:

مقرون به صرفه تر: یکی از مزایای بارز سرمایه گذاری در یک ملک تک خانواده هزینه است. قیمت این سرمایه گذاری در املاک و مستغلات پایین تر از خواص چند خانواده است ، از جمله هزینه های اضافی مانند پرداخت پایین و نگهداری. سرمایه گذاران به جای 25 تا 30 درصد برای یک خانه چند خانواده ، برای پیش پرداخت 10-15 درصد نیاز دارند. همچنین ، بیشتر توافق نامه های اجاره ای مستاجر را ملزم می کند که اکثر خدمات را بپردازد. همچنین ممکن است آنها ملزم به مسئولیت در محوطه سازی باشند و هزینه های نگهداری طولانی مدت را بسیار ارزان تر می کنند. همچنین ، نرخ بیمه برای خانه های یک خانواده نسبت به خواص چند خانواده ای مقرون به صرفه تر خواهد بود.

قدردانی بالاتر: به یک دلیل یا دلیل دیگر ، سرمایه گذاری های یک خانواده بیشتر از سایر انواع خواص قدردانی می کنند. این می تواند عوامل مختلفی باشد ، اما بیشتر مربوط به چگونگی ارزش وام دهندگان از هر نوع سرمایه گذاری است. خواص چند خانواده ای در اجاره بها و وضعیت ملک ارزش دارد. با این حال ، خانه های یک خانواده به عرضه و تقاضای خریداران تحت اشغال مالک ارزش دارند. اگر در یک محله پر رونق واقع شده و واقع شده باشد ، خریداران همیشه تقاضای خواص تک خانواده ای خواهند داشت.

تأمین مالی آسانتر: اگرچه دستورالعمل ها و قوانین تأمین مالی بانکها متفاوت است ، تأمین مالی یک ملک یک خانواده به طور معمول آسانتر از خواص چند خانواده است. نرخ بهره پایین تر و نسبت وام به ارزش بالاتر (LTV) یکی از اصلی ترین مزایای تأمین مالی خانه های یک خانواده است. این املاک به طور معمول مقرون به صرفه تر از خانه های چند خانواده هستند ، بنابراین بسیاری از سرمایه گذاران گزینه های تأمین مالی را کنار می گذارند و پرداخت نقدی را ارائه می دهند. توجه به این نکته حائز اهمیت است که تأمین مالی یک ملک برای اهداف درآمد اجاره (غیر مالک) وام گیرندگان را نسبت به وام تحت اشغال مالک در معرض نرخ وام های مختلف قرار می دهد. سرمایه گذاران می توانند انتظار داشته باشند 0. 25-0. 50 درصد بیشتر از نرخ وام مسکن در مالکیت بپردازند.

مدیریت آسانتر: مدیریت یک واحد بیش از چهار مورد جذابیت خود را دارد. یکی از جنبه هایی که بسیاری از سرمایه گذاران هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در نظر نمی گیرند ، هزینه مدیریت آن است. این بسته به تعداد واحدها می تواند متفاوت باشد. تنها با یک مستاجر ، اجاره یک خانواده بسیار ساده تر است. سرمایه گذاران می توانند خود را به عنوان صاحبخانه و مدیریت خود ملک انتخاب کنند. آنها همچنین می توانند برای نظارت بر سرمایه گذاری به جای آن ، یک شرکت مدیریت حرفه ای را استخدام کنند.

[یادگیری نحوه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات لازم نیست سخت باشد! دوره جدید سرمایه گذاری در املاک و مستغلات آنلاین ما همه چیز را برای کوتاه کردن منحنی یادگیری و شروع به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در منطقه خود دارد.]

10 بازار برتر برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواده

مانند هر خرید املاک و مستغلات ، موفقیت شما مستقیماً با یک چیز مرتبط است: مکان. شما می توانید یک ملک عالی داشته باشید که با جدیدترین و بزرگترین لوازم خانگی توانبخشی کرده اید. با این وجود ، اگر در یک مکان نامطلوب ساکن باشد ، در یافتن مستاجران مشکل خواهید داشت.

اگر آماده شروع سرمایه گذاری خود در املاک و مستغلات چند خانواده هستید ، این 10 بازار برتر را بررسی کنید: