نوسانات نرخ بهره به نرخ وام بالاتر در سال 2022 کمک کرد

فدرال رزرو ، سیاست پولی را در سال 2022 به طرز تهاجمی محکم کرد و به تورم زیاد و مداوم پاسخ داد. افزایش هزینه وام در نتیجه برای خانوارها و بنگاهها به طور کلی پیش بینی می شد. با این حال ، نرخ بهره وام مسکن با نرخ ثابت به ویژه نسبت به تغییر رژیم سیاست حساس بود.

ما می دانیم که نوسانات نرخ بهره و ماهیت منحصر به فرد ابزارهای رهنی نقش مهمی در حرکت نرخ وام مسکن در سال گذشته داشتند.

سیاست پولی را به سرعت محکم کرد

فدرال رزرو چرخه فعلی سیاست پولی را در جلسه مارس 2022 خود با افزایش هدف نرخ صندوق های فدرال با 0. 25 درصد درصد ، به 0. 25-0. 50 درصد آغاز کرد. از آنجا که تورم به طور مداوم بالا می رود ، بانک مرکزی همچنان در جلسات بعدی هدف را بالا برد. نرخ در پایان سال 4. 25-4. 50 درصد بود.

فدرال رزرو تغییرات در محدوده هدف صندوق های فدرال را به عنوان وسیله اصلی تنظیم سیاست پولی مشاهده می کند. با این حال ، بانک مرکزی همچنین با محدود کردن سرمایه گذاری مجدد پرداخت های اصلی در دارایی های بالغ خود ، کاهش اندازه ترازنامه خود-که شامل خزانه داری و اوراق بهادار تحت حمایت وام است-در ژوئن سال 2022 کاهش داد.

پاسخ نرخ بهره بلند مدت به این چرخه محکم تر از افزایش نرخ سیاست کمتر برجسته شده است. نرخ خزانه داری 10 ساله در سال 2022 در حدود 1. 6 درصد آغاز شد ، در اواخر ماه اکتبر در حدود 4. 2 درصد به اوج خود رسید و در پایان سال تقریباً 3. 8 درصد ایستاد. بنابراین ، در حالی که هدف صندوق های فدرال 375 امتیاز پایه (3. 75 درصد امتیاز) افزایش یافته است ، معیار نرخ خزانه بلند مدت تنها 220 امتیاز پایه را افزایش داد.

ممکن است کسی فکر کند که نرخ وام مسکن در خانه از نزدیک نرخ خزانه بلند مدت را ردیابی می کند. این مورد نبوده است (نمودار 1).

متوسط وام با نرخ ثابت 30 ساله 2022 با 3. 1 درصد شروع شد ، در اواخر اکتبر با 7. 1 درصد به اوج خود رسید و سال را با 6. 4 درصد به پایان رساند. در حالی که هر دو خزانه 10 ساله و وام در طول سال افزایش یافته است ، تفاوت آنها در آغاز سال 60 امتیاز پایه بود ، در ماه اکتبر به 190 امتیاز پایه گسترش یافت و در پایان سال در 150 امتیاز پایه ایستاد. چه چیزی باعث افزایش چشمگیر بین این دو می شود؟

تجزیه نرخ بهره وام مسکن

نرخ بهره وام که خانوارها برای خرید یا خانه های بازپرداخت می پردازند به عنوان "نرخ اصلی" شناخته می شوند. یک معیار متداول از این نرخ بهره از بررسی اولیه بازار وام مسکن فردی مک ، منبع داده برای نمودار 1 ناشی می شود. این گزارش هفتگی میانگین نرخ بهره را برای وام های ثابت با نرخ ثابت با وام به ارزش ارائه می دهد. از 80 درصدوام های متعارف متعارف کسانی هستند که واجد شرایط برای اوراق بهادار یا فروش مجدد به سرمایه گذاران هستند - از طریق فردی مک و فانی مای. این دو شرکت تحت حمایت دولت (GSE) تقریباً 60 درصد وام های جدید را در طول سال 2022 به خود اختصاص دادند.

مبنای نرخ اولیه نرخ بهره بازار ثانویه است که به سرمایه گذاران دارای اوراق بهادار با حمایت وام مسکن (UMB) که توسط Faie Mae یا Freddie Mac تضمین شده است ، پرداخت می شود. UMB ها با افزایش 50-basis-point با کوپن (پرداخت بهره به سرمایه گذاران) ایجاد و معامله می شوند. نرخ ثانویه سازگار با یک UMBS با مقدار PAR (به طور معمول ، مقدار چهره) به عنوان نرخ "کوپن فعلی" شناخته می شود.

نمودار 2 نرخ بازار مسکن اولیه (آنچه صاحبان خانه می پردازند) و نرخ بازار ثانویه (پرداخت شده به سرمایه گذاران UMBS) را در طول سال 2022 نشان می دهد. تفاوت بین دو سری یا "گسترش اولیه و متوسط"-منعکس کننده چندین عامل است.

اول ، کلیه وام گیرندگان وام مسکن متعارف 25 امتیاز برای سرویس وام پرداخت می کنند. دوم ، فانی مای و فردی مک برای اطمینان از پرداخت به موقع اصلی و بهره در UMB ها ، هزینه های ضمانت پرداخت می کنند. سرانجام ، مبدأ وام باید هزینه های خود را تأمین کند ، از جمله بازده سهام عدالت ، که ممکن است به دلیل تقاضای وام با گذشت زمان متفاوت باشد. گسترش اولیه و متوسط ، که به طور متوسط در طول سال 2022 حدود 105 نقطه پایه بود ، روندی را نشان نداد که می تواند نسبت به نرخ خزانه بلند مدت در طول دوره گسترش یابد.

نمودار 2 نشان می دهد که افزایش زیاد نرخ وام های اولیه در طی سال 2022 با نرخ بازار ثانویه هدایت می شود. از نظر مفهومی ، می توان از نرخ بازار ثانویه به عنوان منعکس کننده میزان نرخ بلند مدت بدون ریسک (برای راحتی ، ما نرخ خزانه داری 10 ساله را نشان می دهیم) به علاوه هزینه گزینه تماس که به وام گیرندگان اجازه می دهد وام های خود را پیشی بگیرند ، فکر کرد. در هر زمان بدون مجازات.

این گزینه پیش پرداخت مداوم برای وام دهندگان پرهزینه است زیرا بیشتر اوقات در هنگام بهره مندی از وام گیرنده با هزینه وام دهنده ، به عنوان وام گیرندگان در وام های با نرخ پایین تر استفاده می شود. تفاوت بین نرخ بازار ثانویه و نرخ خزانه طولانی تر را می توان به عنوان هزینه گزینه پیش پرداخت تصور کرد.

نوسانات نرخ بهره گسترش وام مسکن را گسترش می دهد

مقادیر گزینه با نوسانات مقدار دارایی زیرین افزایش می یابد. این امر به این دلیل است که نوسانات بیشتر احتمال اینکه قیمت دارایی به سطحی برسد که گزینه ارزشمند را ارائه می دهد ، افزایش می یابد. در این حالت ، گزینه های پیش پرداخت وام به دلیل افزایش نوسانات نرخ بهره زیربنایی ، ارزش خود را افزایش داد.

نمودار 3 تفاوت بین نرخ بازاریابی ثانویه را کمتر از نرخ خزانه داری 10 ساله در برابر اندازه گیری گسترده نوسانات نرخ بهره-شاخص حرکت نشان می دهد. شاخص Move سطح نوسانات نرخ خزانه داری را در طی یک ماه ردیابی می کند که توسط گزینه های مربوط به اوراق بهادار خزانه داری دلالت دارد. چنین نوسانات نرخ بهره ای گزینه ای را می توان به عنوان منعکس کننده عدم اطمینان در مورد مسیر آینده نرخ بهره زیربنایی تصور کرد.

افزایش عدم اطمینان در مورد مسیر آینده نرخ خزانه داری در بیشتر سالهای 2022 که به افزایش ارزش گزینه پیش پرداخت وام ترجمه شده و باعث افزایش گسترش بین اوراق بهادار تحت حمایت وام و خزانه های طولانی مدت می شود. با اطمینان بیشتر بازارها در مورد مسیر آینده نرخ بهره در پایان سال 2022 ، نوسانات خزانه داری گزینه ای کاهش یافت و گسترش بین اوراق بهادار و خزانه داری با حمایت وام انجام شد.

نقش عدم اطمینان نرخ بهره

در حالی که افزایش نرخ وام در طی سال 2022 در درجه اول با افزایش نرخ خزانه بدون ریسک هدایت می شد ، با افزایش هزینه گزینه پیش پرداخت وام ، که منعکس کننده عدم اطمینان گسترده تر در مورد مسیر آینده نرخ بهره بود ، تقویت شد.

این را به اشتراک بگذارید

درباره نویسندگان

دبلیو اسکات فریم معاون رئیس جمهور در گروه بانکی و دارایی در بخش تحقیقات در بانک مرکزی فدرال رزرو دالاس است.

متیو مک کورمیک مشاور ارشد بخش مالی در بخش تحقیقات در بانک مرکزی فدرال رزرو دالاس است.

نظرات بیان شده از نویسندگان است و نباید به بانک مرکزی فدرال رزرو دالاس یا سیستم ذخیره فدرال نسبت داده شود.

دالاس اقتصاد تغذیه می کند

تحقیق و تحلیل روندها و تحولات اقتصادی